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Derecho Inquilinario
Comentarios a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
 
El Presidente de la República en Consejo de Ministros, en uso de la atribución que le confería el ordinal 8° del artículo 190 de la Constitución de la República de Venezuela de 1961, y que actualmente le otorga el ordinal 8° del artículo 236 de la nueva Carta Magna, y de conformidad con lo dispuesto en el literal g) del numeral 4 del artículo 1° de la "Ley que autoriza al Presidente de la República para Dictar Medidas Extraordinarias en Materia Económica y Financiera requeridas por el interés público (1)", dictó el Decreto con rango y fuerza de Ley Nro.427 por medio del cual se promulgó la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (en adelante Ley de Arrendamiento). (2)
 
Las normas contenidas en el referido Decreto constituyen el régimen jurídico común de los arrendamientos inmobiliarios, y tiene por finalidad actualizar y concentrar en un solo texto normativo toda la materia de éstos. En este sentido, la Ley de Arrendamiento deroga: (i) la Ley de Regulación de Alquileres del 1° de agosto de 1960, (ii) la Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulación de Alquileres del 2 de enero de 1987, (iii) el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, (iv) el Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo de Desalojo de Viviendas del 5 de febrero de 1972, (v) La Resolución No. 3729 del Ministerio de Fomento del 1° de julio de 1976, (vi) los Decretos Nos. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971, No. 298 del 15 de junio de 1989, No. 1493 del 18 de marzo de 1987, así como también se estableció una derogatoria de carácter general para todas las demás disposiciones ordinarias contrarias a la presente Ley de Arrendamiento.
 
ENTRADA EN VIGENCIA
 
La Ley de Arrendamiento entró en vigencia el 1° de enero del 2.000 (3) y, en consecuencia, sus disposiciones son aplicables desde esa fecha. No obstante, de conformidad con lo previsto en su artículo 88, queda claro que los procedimientos administrativos en curso para el momento de inicio de su vigencia, seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación en tanto y en cuanto éstas sean aplicables.
 
ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY
 
El ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamiento se circunscribe al arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales y de enseñanza entre otras, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente, así como los cánones de arrendamiento de los mismos. (4) Asimismo, las disposiciones de la Ley de Arrendamiento en lo relativo a la fijación de los cánones de arrendamiento (regulación de alquileres) excluye expresamente a los inmuebles cuya cédula de habitabilidad u otro acto equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987. Esto quiere decir, que se deja a la libre voluntad de las partes contratantes todo lo relativo a la fijación del canon de arrendamiento bajo tal supuesto. Los arrendamientos de las áreas comunes de los inmuebles sujetos a la aplicación de esta Ley, serán regulados por las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal.
 
Dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamiento encontramos las siguientes excepciones:
 
a) En cuanto a la aplicación de la Ley
 
Se consagran de manera taxativa los supuestos a los que no se aplica la Ley de Arrendamiento (5). En este sentido, se prevé que los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, las fincas rurales y los fondos de comercio, así como los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales y las pensiones que acrediten su registro ante la autoridad competente, quedan fuera del ámbito de aplicación de la Ley.
 
b) En cuanto a la regulación de alquileres
 
Están excluidos a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, Municipios y los institutos oficiales del Ejecutivo Nacional, así como los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya cédula de habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987, al igual que las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor individualmente considerado exceda de doce mil quinientas Unidades Tributarias (6).
 
c) En cuanto a la terminación de la relación arrendaticia
 
En lo que se refiere a la terminación de la relación arrendaticia, quedaron excluidas de la aplicación de la Ley en estudio, el arrendamiento y subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupación sea consecuencia de una relación laboral o de una relación de subordinación.
 
DEFINICIONES PROPIAS DE LA LEY
 
A fin de lograr una mejor comprensión de las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamiento, se introduce un conjunto de definiciones auténticas respecto de los siguientes vocablos (7):
 
4.1. Viviendas urbanas y suburbanas: las primeras son aquellas unidades de vivienda que se encuentran físicamente ubicadas dentro del área de las ciudades, y las segundas, son aquellas edificadas en zonas de influencia que se caractericen desde el punto de vista urbanístico como áreas de expansión conforme a las respectivas Ordenanzas Municipales.
 
4.2. Organismos de inquilinato: Son aquellos organismos administrativos a quienes se atribuye la competencia inquilinaria. En este sentido, se atribuye al Poder Ejecutivo Nacional tal competencia, no obstante, podrá ser delegada en las Alcaldías, en cuyo caso las multas que aquellas impongan ingresarán al Tesoro Municipal. La Ley de Arrendamiento prevé expresamente que en el Área Metropolitana de Caracas estas funciones no podrán ser delegadas a los Municipios (8) y, en consecuencia, serán ejercidas por el Ejecutivo Nacional a través de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
 
4.3. Cláusula penal arrendaticia: Es la sanción prevista por las partes en el contrato, imponible en virtud del incumplimiento de una de las cláusulas del mismo.
 
CONTENCIOSO INQUILINARIO
 
CONCEPTO
 
La jurisdicción contencioso-administrativa es el conjunto de órganos judiciales encargados de controlar la legalidad y legitimidad de los actos, hechos y relaciones jurídico-adminisrativas. Por su parte, la jurisdicción contencioso-administrativa inquilinaria se encuentra enmarcada dentro de los llamados "contenciosos especiales" y, en consecuencia, sólo los Tribunales especificados por la Ley serán los competentes para conocer de esta materia.
 
TRIBUNAL COMPETENTE
 
La competencia judicial para conocer las actuaciones de la Administración Inquilinaria estará distribuida atendiendo al órgano que dicte los actos administrativos de inquilinato. Así, en el Área Metropolitana de Caracas, la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura serán conocidas por los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo; en el resto del país, los Juzgados de Municipio o los de igual jerarquía de la localidad de que se trate serán los competentes.
 
De lo anterior se desprende que a los Juzgados del interior de la República se les atribuye una competencia especial contencioso administrativa (contencioso eventual) en materia inquilinaria, pero en lo que respecta a el conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales referidos por la Ley en estudio sobre la materia de arrendamientos urbanos y suburbanos, será la jurisdicción civil ordinaria la competente (9).
 
En conclusión para conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación son competentes los siguientes Tribunales: (i) los Tribunales Superiores con Competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo en la Región Capital, (ii) Los Jueces de Municipio o los de igual jerarquía de la localidad donde se encuentre el inmueble en los Estados. (10)
 
MATERIA
 
Los interesados podrán interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas emanadas del organismo regulador ante la jurisdicción contencioso administrativa, dentro de los 60 días calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión respectiva efectuada a las partes.
 
Las sentencias que decidan el recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento, no podrán fijar su monto, es decir, que la decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes del juez contencioso administrativo. Si es declarada la nulidad del acto regulatorio por sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá dictar el nuevo acto conforme a la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá realizarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo.
 
Cuando cursen ante los tribunales de la jurisdicción contencioso administrativa mas de un recurso de nulidad contra un mismo acto administrativo inquilinario, se acumularán los respectivos procesos. Dicha acumulación podrá solicitarse incluso en estado de dictar sentencia en el Tribunal que haya prevenido primero.
 
A solicitud de parte, y sin perjuicio de otros poderes cautelares que las Leyes atribuyan al Juez Contencioso Administrativo, el Tribunal que conozca del recurso contencioso inquilinario de nulidad, podrá suspender en todo o en parte, los efectos del acto administrativo impugnado, cuando su inmediata ejecución comporte perjuicios o gravámenes irreparables o de difícil reparación por la definitiva. En tales casos, el Juez podrá exigir garantía suficiente a la parte interesada.
 
DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA
 
La preferencia ofertiva es el derecho del arrendatario a que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia de cualquier tercero, el inmueble que ocupa. En este sentido, según lo establecido en la Ley de Arrendamiento, se hará acreedor a la preferencia ofertiva el arrendatario que tenga mas de 2 años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. (11)
 
En virtud del derecho de preferencia, el propietario deberá notificar al arrendatario de su voluntad de vender mediante documento auténtico, donde deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de negociación. El arrendatario deberá igualmente notificar al propietario en forma indubitable su aceptación o rechazo a la oferta en el término de 15 días calendario contados a partir del ofrecimiento. En el caso de que el arrendatario rechace el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades. Aún cuando la Ley de Arrendamiento no lo señala expresamente se deduce que la falta de notificación del arrendatario, se entenderá como negativa en cuanto a la aceptación de la oferta, ya que para cumplir con el requisito de la formación de un documento indubitable, se requiere un medio público o auténtico.
 
Transcurridos 180 días calendarios después del ofrecimiento en venta sin que se hubiese efectuado ésta a terceros, quedará sin efecto la oferta, debiendo en consecuencia cursarse una nueva al arrendatario para cualquier otra negociación que se pretenda celebrar (12).
 
Cuando un tercero (sea persona natural o jurídica) haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que está suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación.
 
FIJACIÓN DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO
 
La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación por la Ley de Arrendamiento estará basado en porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble representado en Unidades Tributarias (U.T). En este sentido si el inmueble tiene un valor de hasta 4.200 U.T no podrá cobrarse mas del 6 % anual del valor del inmueble por concepto de canon de arrendamiento, si el valor del mismo está comprendido entre 4.201 y 8.400 U.T podrá cobrarse hasta un 7% anual de su valor, si varía entre 8.401 y 12.500 U.T el total de los cánones anuales no podrá exceder del 8% del valor del inmueble, y por último si es superior a 12.501 U.T podrá cobrarse hasta un 9% anual. Se establece también que el Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad señalados, cuando así lo determinen razones de interés público o social.
 
Para la determinación del valor del inmueble a los fines del cálculo de los cánones de arrendamiento máximos anuales (13), el organismo encargado de efectuar la fijación del canon máximo de arrendamiento deberá tomar en consideración: (i) el uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales deberán ser especificadas razonadamente. (ii) El valor fiscal declarado y aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizados por lo menos seis meses antes de la fecha de solicitud de regulación, así como los precios promedio de las enajenaciones de inmuebles similares en los últimos 2 años.
 
A los efectos de la fijación del canon máximo mensual en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.
 
El alquiler máximo de los muebles y otros accesorios arrendados junto con la vivienda sujeta a regulación, será fijado por las partes contratantes, pero en ningún caso podrá ser mayor al 2% mensual del valor de los mismos. En todo caso, el alquiler de los muebles, en ningún caso podrá exceder del 30% del canon fijado al inmueble.
 
Los cánones de arrendamiento de los inmuebles serán revisados por el organismo encargado de la regulación a instancia de parte interesada cuando:
 
a) Hubieren transcurrido 2 años de la fijación del canon máximo de arrendamiento mensual efectuada y notificada a los interesado por el órgano administrativo competente.
b) Se cambie total o parcialmente el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble.
c) El propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble mejoras cuyo costo exceda del 20% del valor del inmueble.
 
Los organismos administrativos de inquilinato a los fines de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, podrán iniciar de oficio el procedimiento de regulación, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesario a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que hubiere lugar.
 
PAGO POR CONSIGNACIÓN
 
CONSIGNACIÓN ARRENDATICIA
 
Si el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo de éste, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por el territorio, dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
 
En los casos en que estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes derivado directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.
 
PROCEDIMIENTO CONSIGNATORIO
 
Mediante escrito dirigido al juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con el que actúa, así como la identificación completa y dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación. El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario indicando que la suma consignada se halla a su orden y disposición. (14)
 
Para dar cumplimiento a lo anterior, el arrendatario debe aportar datos suficientes para la notificación del interesado dentro de un plazo no mayor a los 30 días siguientes a la primera consignación. (15) En el caso de que el arrendatario manifieste desconocer la dirección del arrendador, deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación, y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación de la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones.
 
Efectuada la primera consignación, se abrirá un expediente en el cual se llevarán las diligencias pertinentes, quedando el consignante obligado a efectuar las posteriores en ese mismo expediente. No se considerarán legítimamente efectuadas las consignaciones subsiguientes realizadas en un Tribunal distinto. (16) La suma de dinero consignada, sólo podrá ser retirada por el beneficiario o por su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello, y en ningún caso podrá retirarla el arrendatario o el tercero consignante.
 
En virtud de la consignación legítimamente efectuada, se considerará al arrendatario solvente, salvo prueba en contrario que apreciará el Juez ante quien se presente la demanda. A los efectos de la consignación arrendaticia, todas las actuaciones en el tribunal estarán libres de derechos, emolumentos y exentas del impuesto de papel sellado y timbres fiscales. (17)
 
REINTEGRO DE LOS SOBREALQUILERES
 
En los inmuebles sometidos a regulación, están sujetos a repetición todo pago en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes. La obligación de repetición corresponde al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. (18) El reintegro se hará sobre la base del exceso cobrado desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme. Las acciones para solicitar la repetición de los sobrealquileres se intentarán ante los Tribunales competentes por la cuantía, y se tramitarán conforme al procedimiento establecido en la Ley de Arrendamiento. (19)
 
Los reintegros son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y, en consecuencia, se considerará en estado de solvencia al arrendatario, cuando el importe del reintegro establecido por sentencia definitivamente firme sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres. El Tribunal que conozca en primera instancia de las acciones de reintegro, remitirá de oficio al organismo regulador correspondiente copia certificada de la sentencia definitivamente firme que recaiga en la causa a los fines de la imposición de una multa que no podrá exceder de 420 U.T, según lo establecido en el artículo 82 de la Ley de Arrendamiento.
 
PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO
 
El conocimiento y tramitación de los asuntos cuya competencia es atribuida al organismo regulador se regirá conforme al siguiente procedimiento:
 
INICIO:
 
Inicia a instancia de parte interesada mediante solicitud escrita, la cual debe ser admitida dentro de lo 3 días hábiles siguientes. (20) Si la solicitud presentare defectos u omisiones se le notificará al interesado para que subsane las mismas dentro de los 15 días calendario siguientes a su notificación. Si las omisiones fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud, en caso contrario no será admitida (21)
 
Admitida la solicitud, se le notificará a los interesados que deberán comparecer al tercer día hábil siguiente a su notificación para exponer lo que estimen conveniente, (22) y en esa oportunidad deberán consignar por escrito todas sus defensas y pretensiones, al igual que las razones en que se fundamente la oposición sin que después se admitan otras. (23)
 
INSTRUCCIÓN:
 
En virtud de lo anterior, quedará abierta de pleno derecho una articulación probatoria de 10 días hábiles, quedando a criterio de la autoridad administrativa la admisión de los otros medios de prueba establecidos en el Código Civil, Código de Procedimiento Civil, Código Orgánico Procesal Penal o en otras Leyes. El acto administrativo que niegue la admisión de una prueba deberá ser suficientemente motivado. (24)
 
Para determinar el valor del inmueble, se abrirá un lapso de 30 días calendario luego del vencimiento del lapso probatorio, pudiendo ser extendido por el organismo regulador por 30 días calendario más cuando razones de importancia así lo impongan. Dichos lapsos se entenderán concluidos en la fecha en que se determine el valor del inmueble, sus anexos y accesorios.
 
Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un inmueble cuyo valor lo determinó el organismo regulador menos de 2 años antes de la solicitud, no se procederá a una nueva determinación, sino que se aplicará a la porción cuya regulación se solicite la parte que proporcionalmente le corresponda. (25)
 
DECISIÓN:
 
El organismo regulador dictará su decisión dentro de los 10 días hábiles contados a partir de aquel en que se haya determinado el valor del inmueble, sus anexos y accesorios. (26) Estas decisiones serán notificadas personalmente a las partes interesadas, debiendo la notificación contener un resumen de la decisión e indicar los recursos que proceden en su contra, expresando los lapsos para ejercerlos y los órganos o Tribunales ante los cuales deban interponerse. (27)
 
NOTIFICACIÓN:
 
Si la notificación no pudiere hacerse personalmente, se dejará expresa constancia en el expediente señalando las razones o circunstancias por las cuales no pudo practicarse. En este caso, se hará un resumen de la decisión y se publicará un aviso en uno de los diarios de mayor circulación de la localidad donde se encuentre ubicado el inmueble. La publicación del aviso la consignará en el expediente el interesado, y se fijará a la vista del público en el local donde despacha el funcionario que dictó la decisión, y en la morada u oficina de los interesados. Transcurridos 10 días hábiles contados a partir de la publicación del aviso, se entenderá que los interesados han sido notificados haciéndose constar tal situación en el texto del aviso. La parte que haya solicitado la publicación deberá correr con los costos de la misma. (28)
 
A los fines de las notificaciones que deban practicarse fuera de la jurisdicción territorial del organismo regulador, se podrá librar despacho o exhorto al organismo de inquilinato de la jurisdicción donde deba practicarse la notificación en los términos de Ley. Cumplida ésta, se devolverán las actuaciones al organismo de origen. (29)
 
EFECTOS:
 
Las decisiones dictadas por el organismo regulador, agotan la vía administrativa. (30) Se aplicará supletoriamente la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y el Código de Procedimiento Civil para todo lo no dispuesto en el procedimiento administrativo establecido en la Ley de Arrendamiento. (31)
 
PRÓRROGA LEGAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
 
La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como "un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que se sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo no se debe el alquiler."(Colin y Capitant. Curso Elemental de Derecho Civil, 1949, tomo 4°, p.283).
 
Por su parte el artículo 1579 del Código Civil define el arrendamiento de la siguiente manera:
 
"Artículo 1579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella ..."
 
La Ley de Arrendamiento consagra una innovación que rompe con la legislación anterior en lo que se refiere a la prórroga de los contratos de arrendamiento. En este sentido, el arriendo de inmuebles sujetos a regulación celebrados a tiempo determinado, será prorrogado obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario llegado el día del vencimiento del plazo (32), durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado (33), permaneciendo vigentes las condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes si el inmueble estuviere exento de ésta.
 
Las innovaciones en esta materia podrían resumirse de la siguiente manera:
 
a) La prórroga legal opera de pleno derecho y una vez vencida, el arrendador podrá exigir del arrendatario la entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, por virtud del contrato -previa onterposición de la correspondiente demanda- decretará el secuestro de la cosa arrendada, y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario si hubiere lugar a ello (34).
b) El principio general de prórroga ope legis consigue sin embargo una limitación importante en la Ley de Arrendamiento, ya que si al vencimiento del contrato, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal. (35)
c) Durante la prórroga legal no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, no obstante, serán admitidas aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.
 
RÉGIMEN SANCIONATORIO
 
Los infractores de las disposiciones establecidas en la Ley de Arrendamiento serán penados por el organismo encargado de la fijación de los cánones de arrendamiento con una multa que excederá de 420 U.T según la gravedad de la falta y el mérito de las respectivas circunstancias atenuante o agravantes que concurran en el caso concreto. El organismo regulador, utilizando todos los recursos legales a su alcance investigará los hechos que puedan constituirse en infracciones a la Ley de Arrendamientos.
 
La resolución que imponga una multa será notificada personalmente al infractor, remitiéndole copia de la misma junto con la planilla de liquidación, a fin de que pague el monto de la multa en las oficinas de recepción de fondos nacionales dentro de los 5 días hábiles siguientes a la fecha de la notificación. Si el organismo regulador es una Alcaldía, el monto de la multa ingresará al Tesoro Municipal. Los funcionarios encargados de la regulación, podrán valerse de las autoridades policiales para efectuar las respectivas notificaciones.
 
Si la notificación del infractor no pudiese hacerse de la manera indicada se dejará expresa constancia en el expediente administrativo, señalando las razones por las cuales no pudo practicarse. En este caso, se hará un resumen de la decisión, y se publicará un aviso en uno de los diarios de mayor circulación de la localidad donde está ubicado el inmueble. La publicación del aviso la consignará en el expediente el interesado, y se fijará a la vista del público en el local donde despacha el funcionario que dictó la decisión, y en la morada u oficina de los interesados. Transcurridos diez días hábiles contados a partir de la publicación del aviso, se entenderá que los interesados han sido notificados, circunstancia que se hará constar expresamente en el texto del aviso.
 
En el caso de los infractores reincidentes, se les impondrá hasta el doble de la multa previamente impuesta, y en el supuesto de que alguien se opusiese u obstaculizase el cumplimiento de las actuaciones de los organismos reguladores será sancionado con una multa equivalente de 420 U.T según la gravedad de la falta guardando la debida proporcionalidad y adecuación a los supuestos de hecho de la norma. Para cumplir con sus atribuciones, el organismo regulador podrá requerir el auxilio de la fuerza pública si fuere necesario. (36)
 
RELACIÓN ARRENDATICIA
 
CONDICIONES
 
Los propietarios y administradores de inmuebles destinados a arrendamiento están en la obligación de velar por su buen estado de conservación, en consecuencia, deberán contratar personas especializadas para el mantenimiento de ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos, pintura y cumplir con las exigencias sanitarias del inmueble.
 
Esta obligación prevista en el artículo 12 de la Ley de Arrendamiento es desarrollo especial del principio general previsto en el artículo 1585 del Código Civil, no obstante, en lo que respecta a las reparaciones que se originen por daños maliciosos causados por los arrendatarios, el propietario no está obligado a realizarlas, todo ello sin perjuicio de lo que se pacte en virtud de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes. Los derechos y obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposición se regirán por lo establecido en el Código Civil y demás Leyes u Ordenanzas aplicables.
 
En el caso de los inmuebles sujetos a regulación, es decir, los que hubieren obtenido la cédula de habitabilidad en fecha posterior al 2 de enero de 1987, el arrendatario y subarrendatario no están obligados a pagar alquileres superiores a los legalmente establecidos, ni primas por la cesión, traspaso, arriendo o venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar.
 
En los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado sobre inmuebles exentos de regulación en los que no se haya pactado cláusula de valor sobre la actualización periódica del canon de arrendamiento, la Ley en estudio establece que éste se ajustará cada año de la relación arrendaticia de acuerdo al índice general de precios al consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo.
 
Es importante destacar, que los avisos de prensa o cualquier otro medio de publicidad a través de los cuales se ofrezcan inmuebles en arrendamiento, tendrán carácter de oferta pública según lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley de Arrendamiento y, en consecuencia, el oferente queda obligado a cumplir con los términos de la oferta y a no revocar ésta sin justa causa.
 
En este sentido, se prohiben expresamente los avisos o anuncios de prensa o de cualquier otro medio de publicidad en los cuales (37):
 
a) Se exija como condición para el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, el no tener niños, ser extranjero, así como establecer discriminaciones relativas al sexo, credo o condición social.
b) Quienes solicitaren viviendas, expresen los anteriores señalamientos.
c) Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las disposiciones legales sobre la materia
 
Se exceptúa de esta prohibición la publicidad relativa a urbanizaciones, edificios, condominios, conjuntos residenciales entre otros, construidos y diseñados especialmente para ser destinados a arrendamiento para personas de avanzada edad, o que necesiten de un ambiente de gran tranquilidad y sosiego.
 
Por otra parte, debe tenerse en cuenta que en los contratos de arrendamiento en los que las partes hayan pactado el pago de alquiler en moneda extranjera, se considerará al arrendatario liberado de su obligación principal cuando acredite el pago equivalente en moneda nacional. Esto implica una derogatoria de las disposiciones contractuales en las que se establezca como moneda de pago alguna moneda extranjera.
 
En lo que se refiere al arriendo de partes de un inmueble para ser habitado, la Ley de Arrendamiento establece que los arrendadores y subarrendadores no podrán exigir mas de un 25% del alquiler máximo fijado para el pago por limpieza del inmueble, aseo domiciliario, suministro de agua, gas o alumbrado eléctrico ni por cualquier otro servicio similar.
 
En los inmuebles sujetos a regulación que consten de unidades independientemente consideradas dadas en arrendamiento y que no estén comprendidas en el régimen de propiedad horizontal, el pago de los gastos de aseo, conservación, agua, energía eléctrica y cualquier otro servicio similar, podrá ser fijado por las partes contratantes, siempre y cuando no exceda de un 25% del monto del canon de arrendamiento.
 
Es importante señalar, que en el supuesto de que durante la relación arrendaticia se traspasase la propiedad del inmueble arrendado, el nuevo propietario está obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamiento.
 
GARANTÍAS
 
El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por éste.(38) En este sentido, cuando se constituya depósito en dinero para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, éste no podrá exceder del equivalente a 4 meses de alquiler mas los intereses, y no podrán ser imputables al pago del canon de arrendamiento.
 
Si se constituye depósito en dinero para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el arrendador (sea persona natural o jurídica), deberá depositar en una cuenta de ahorros dicha suma, y los intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario (39). Si por cualquier circunstancia, el arrendador incumpliere esta obligación, quedará obligado a satisfacer al arrendatario intereses calculados sobre la base de la tasa pasiva promedio de los seis principales bancos del país por el tiempo de duración de la relación arrendaticia.
 
El arrendador deberá reintegrar al arrendatario dentro de los 60 días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía mas los intereses que se hubieran causado hasta ese momento, siempre que el arrendatario estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arendaticias a su cargo.
 
Si el arrendador se negare a reintegrar el depósito y sus intereses vencido el término de Ley sin justa causa, el arrendatario podrá ocurrir al tribunal competente por la cuantía para hacer valer sus derechos y pretensiones, y la causa se tramitará en instancia única, conforme al procedimiento breve que establece la Ley de Arrendamiento y que explicaremos mas adelante. Estimamos que esta disposición no limita el ejercicio de la acción penal a que haya lugar en contra del arrendador en el caso de apropiación en beneficio propio o de un tercero del depósito.
 
Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis principales instituciones financieras del país conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela. (40) Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble al vencimiento del plazo.
 
TERMINACIÓN
 
LAS DEMANDAS
 
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contratos de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres y depósitos en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, y cualquier otra acción derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamiento, y al procedimiento breve previsto en el libro IV, título III, artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil independientemente de su cuantía.
 
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en: (i) la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a 2 mensualidades consecutivas, (ii) la necesidad de ocupar el inmueble del propietario o sus parientes consanguineos dentro del segundo grado de consanguinidad, (iii) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación, (iv) si el arrendatario ha destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a las disposiciones de las autoridades municipales o quien haga sus veces, (v) si el arrendatario ha cambiado el uso o destino pactado para el inmueble sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador (vi) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (vii) que el arrendatario haya incumplido las disposiciones del reglamento interno del inmueble (41), (viii) si el arrendatario cede total o parcialmente el contrato de arrendamiento o subarrendamiento sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. (42)
 
PROCEDIMIENTO JUDICIAL
 
La Ley de Arrendamiento establece que en la contestación de la demanda deberá oponerse conjuntamente las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva, también en esta oportunidad se podrá reconvenir siempre que el tribunal sea competente por la materia y la cuantía. (43)
 
En este sentido, si son opuestas las cuestiones previas de falta de jurisdicción o competencia del juez, el Tribunal se pronunciará sobre las mismas en la oportunidad de su proposición o en el día de despacho siguiente. (44) De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia, se tramitarán en cuaderno separado y el proceso principal continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto. En lo que se refiere a la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo, es menester acotar que contra ellas no habrá recurso alguno, y dentro de los 3 días de despacho siguientes a la publicación de la sentencia, el juez remitirá los autos al tribunal de la causa.
 
RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
 
Por otra parte, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el lugar de quien adquiere la propiedad del inmueble arrendado en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe estar al día con el pago de los cánones de arrendamiento y satisfacer las aspiraciones del propietario (45). Este derecho deberá ser ejercido por el arrendatario dentro de los 40 días calendario siguientes a la fecha de la notificación de la negociación realizada que deberá hacerle el adquirente, a dicha notificación se anexará copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.
 
El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto si se produjeran cualquiera de los siguientes supuestos:
 
a) No se le hubiere hecho la notificación de Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado o sus condiciones fueren mas favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.
 
El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. Además la Ley de Arrendamiento establece la aplicación supletoria de las disposiciones del Código Civil para todo lo no establecido por ella en lo que respecta a lo antes señalados. (46)
 
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(1) Publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela No. 36.687 del 26 de abril de 1999.
 
(2) Publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela No. 36.845 del 7 de diciembre de 1999.
 
(3) Vid. artículo 94
 
(4) Vid. artículos 1 y 2
 
(5) Vid. artículos 3, 4 y 5 de la Ley de Arrendamiento.
 
(6) Actualmente el valor de la Unidad Tributaria es nueve mil seiscientos bolívares (Bs. 9.600, 00).
 
(7) Vid. artículo 8
 
(8) Vid. artículo 9
 
(9) Vid. artículo 10
 
(10) El artículo 78 de la Ley de Arrendamiento establece que la tramitación y decisión del recurso se hará de conformidad con las pertinentes disposiciones de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, o de la Ley que en su momento regule los procedimientos de nulidad contra los actos administrativos de efectos particulares.
 
(11) Vid. artículo 42
 
(12) Vid. artículo 45
 
(13) Vid. artículo 30
 
(14) Vid. artículo 53
 
(15) Es menester aclarar que la omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario no invalidará la consignación, pero si la notificación al beneficiario no se realiza por hecho o negligencia del consignante, no se considerará legítimamente efectauda.
 
(16) Vid. artículo 54
 
(17) Vid. artículos 56 y 57
 
(18) Si el arrendador o perceptor y el propietario fueran personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas personas, además se aplicarán las sanciones establecidas en la Ley de Arrendamientos, que mas adelante explicaremos.
 
(19) Es importante señalar que la acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los 2 años.
 
(20) La solicitud presentada deberá cumplir con los requisitos que en su oportunidad establecerá el Reglamento de la Ley de Arrendamiento.
 
(21) La Ley de Arrendamiento en su artículo 66 establece que dicha decisión deberá ser motivada y contra ella se podrá interponer recurso contencioso administrativo de anulación, dentro de los 60 días calendario siguientes a la notificación del acto administrativo denegatorio.
 
(22) Vid. artículo 67
 
(23) Vid. artículo 68
 
(24) Vid. artículo 69
 
(25) Vid. artículo 70
 
(26) Vid. artículo 71
 
(27) Vid. artículo 72
 
(28) Vid. artículo 73
 
(29) Vid. artículo 74
 
(30) Vid. artículo 75
 
(31) Vid. artículo 76
 
(32) Vid. artículo 38
 
(33) A diferencia de la legislación anterior, que una vez que operaba la prórroga legal, el contrato de arrendamiento se reputaba a tiempo indeterminado.
 
(34) Vid. artículo 39
 
(35) Vid. artículo 40
 
(36) La acción administrativa para aplicar las sanciones establecidas en la Ley de Arrendamiento, prescribe a los 2 años de cometida la infracción según lo consagrado en el artículo 87 de ese texto normativo.
 
(37) Vid. artículo 17
 
(38) La Ley de Arrendamiento establece que en ningún caso podrán coexistir ambos tipos de garantías.
 
(39) Vid. artículo 23
 
(40) Vid. artículo 27
 
(41) En los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el respectivo documento de condominio y el reglamento de condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerará a los fines de este supuesto como reglamento interno.
 
(42) Hay que destacar que quedan a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las señaladas.
 
(43) La Ley de Arrendamiento señala que la negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación.
 
(44) En este supuesto, el asunto se decidirá con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos.
 
(45) Vid. artículo 43
(46) Vid. artículo 50


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